伊豆で中古住宅を買う前に必ず知っておきたいホームインスペクションの話 ― 2026年以降の住宅ローン減税で損しないために | コラム | 伊豆の国市での注文住宅施工に関する雑記・豆知識を記事にてまとめています

住宅ローン減税・省エネ要件が“効いてくる時代”の、施主側の新常識

中古住宅は「完成品を買う」のではなく、現状の品質（性能と劣化）を見極めて買う買い物です。

新築と違い、同じ築年数でも状態はバラバラ。

・雨漏り歴

・シロアリ

・耐震性

・断熱欠損

・設備配管の傷み

など、見た目だけでは分からない“当たり外れ”が残ります。

そして2026年（令和8年）以降は、税制（住宅ローン減税）も「省エネ性能の高い住宅を優遇」する方向がより明確になり、

“買う前に状態と性能を把握できた人が得をする”制度設計になっていきます。

その中心に来るのが、ホームインスペクション（建物状況調査）です。

このコラムではホームインスペクションとは何か？現在の普及率や今後の見通し、

さらには、なぜ中古物件を購入者がこの制度を利用しなければならないのか？

それらを購入者目線で分かりやすく説明していきます。

1) ホームインスペクション（建物状況調査）とは？

制度の位置づけをやさしく整理

一般に「ホームインスペクション」と呼ばれるものは、既存（中古）住宅の状態を第三者（専門家）がチェックし、

**劣化や不具合の可能性を“見える化”**する調査の総称です。

その中でも国の制度として整備されている代表が「建物状況調査」。

不動産取引の場面では、改正宅建業法の流れの中で、仲介会社が売主・買主に対して建物状況調査の“あっせん（紹介）”の説明を行う仕組みが整えられてきました。

ここで大事なのは、インスペクションが目指すのは「欠陥探し」ではなく、

**“買う前にリスクと費用感を把握して、納得して意思決定すること”**

だという点です。

中古住宅の怖さは、購入後に初めて「想定外の修繕」が出て、家計計画が崩れること。

インスペクションは、その確率を下げるための道具です。

2) 現状の普及率はどれくらい？

国土交通省のアンケート（戸建の売買経験者）では、建物状況調査（インスペクション）の実施率は**全体37.5%（売主44.6%、買主30.6%）**と整理されています。

同資料では「分からない」を母数から除くと48.6%とも示されており、ここ数年で上がってきているのは確かです。

また、実施した人の満足度は高く、建物状況調査について「とても満足／満足」が**合計78.5%**という結果も示されています。

つまり一度やってみると「やってよかった」と感じる人が多い。

にもかかわらず、まだ“当たり前”にはなっていない。

ここに日本の中古住宅取引の構造的な課題があります。

3) 政府側の“普及目標”はどの方向？

国の政策評価資料では、「安心R住宅」や既存住宅売買瑕疵保険などを含めた形で、

**住宅性能に関する情報が明示された住宅が、既存住宅流通に占める割合をR12（2030年度相当）に約50%（50.4%）**

とする目標設定が示されています。

細かな定義は資料ごとに異なりますが、国全体としては「性能・状態が見える中古住宅」を増やして流通を活性化したい、という方針が読み取れます。

裏を返せば、“何も情報がないまま売買される中古住宅”は、今後ますます不利になりやすい、ということです。

4) それでも実施率が伸びきらない「本当の理由」

では、なぜ普及が進みにくいのか。

国の調査では、仲介現場側（宅建業者側）から、かなり生々しい理由が挙がっています。

「あっせん（紹介）すら“無”にしがち」な理由

宅建業者が“一律にあっせん無”とする理由として、

・業務の手間負担

・売主・買主ニーズがないと判断

・適切な調査者がいない／見つからない

などが3割以上で挙げられ、続いて

・「不具合発見後のトラブル懸念」

・「売主同意が得られない場合のトラブル懸念」

などが続くと整理されています。

「あっせん有」でも、実施に至らない理由

さらに「実施しなかった理由」では、 売主・買主の意向がトップ

次いで費用負担への納得が得られない、売主が同意しない が続く、という結果。

加えて現場側が感じるボトルネックとして、

・費用の理解を得にくい

・不具合が見つかると値下がりを懸念する売主の理解を得にくい

・調整負荷・時間がかかり契約時期が遅れる

・瑕疵保険検査やフラット35適合証明など、目的別に“都度検査”が必要で二重三重になりがち

といった点も挙げられています。

つまり、インスペクションが広がらない最大要因は「不要だから」ではなく、**売買のスケジュール・心理・負担の設計が“インスペクションに不利”**になっているからです。

5) 2026年以降の住宅ローン減税が、インスペクションの価値を押し上げる

2026年（令和8年）以降の住宅ローン減税は、方向性がはっきりしています。

・適用期限を延長（2026〜2030年入居分）

・省エネ性能の高い既存住宅は、借入限度額の引上げ＋控除期間13年などの拡充

・床面積要件は原則40㎡以上へ（ただし所得1,000万円超や子育て上乗せ等の利用者は50㎡以上）

そして、制度の表（概要）を見ると、既存住宅でも省エネ区分により扱いが変わります。

たとえば、既存住宅は

長期優良・低炭素：借入限度額3,500万円（子育て・若者夫婦は4,500万円）×控除期間13年

ZEH水準：3,500万円（同4,500万円）×13年

省エネ基準適合：2,000万円（同3,000万円）×13年

その他の既存住宅：2,000万円×10年 という枠組みが示されています（控除率0.7%、所得要件2,000万円なども同表に記載）。

さらにQ&Aでは「省エネ基準適合住宅」等の扱いが整理されており、性能を証明する手続きが必要になる趣旨が読み取れます。

ここが施主目線で超重要

中古住宅は、広告や内覧だけでは「省エネ性能の区分」が確定しないことが多いです。

つまり、**ローン減税を最大限活用できるかどうかは、“買う前に性能と状態を確認し、必要なら改修計画まで組めるか”**で決まってしまう。

そして、その入口がインスペクションです。

6) なぜ「やらないといけない」のか？

施主目線での結論

インスペクションを実施すべき理由は、精神論ではなく、完全に実務の話です。

理由①：購入判断の前提が“見た目”から“根拠”に変わる

インスペクションの最大の価値は、 **「買う／買わない」「値段交渉」「改修費の見積もり」「優先順位」**を、感覚ではなく根拠で決められること。

中古住宅の後悔は、ほぼ例外なく「知らなかった」「想定していなかった」から起きます。

インスペクションはそれを減らします。

理由②：売主・買主の“トラブル回避コスト”が最も安いタイミングが購入前

国の資料でも、インスペクションのメリットとして

「不具合がないことが明らかになれば安心して売買できる」

「事前に不具合が見つかることで後々のトラブルを避けられる」 といった点が挙げられています。

購入後に発覚した不具合は、修繕費だけでなく時間・ストレス・人間関係コストまで連れてきます。

購入前に数万円〜十数万円で潰せるリスクは、潰した方が安いケースが多いです。

理由③：2026年以降は「省エネ性能の証明」が“家計”に直結する

ローン減税は、制度が続く限り“早い者勝ち”ではなく“要件を満たした者勝ち”です。

省エネ区分次第で、控除期間や借入限度額が変わる可能性がある以上、 「この家はどの区分に入る？入らないなら、どこをどう直せば近づく？」 を早めに考える必要があります。

インスペクションは、単なる劣化診断ではなく、**“減税・補助金も含めた資金計画を成立させるための現況把握”**として、価値が上がります。

7) 施主側が“賢く進める”ためのおすすめ手順（失敗しない段取り）

最後に、実務で効く進め方を、施主目線でまとめます。

・内覧前〜直後：気になる物件は「インスペクション前提」で検討（仲介にも早めに伝える）

・買付（申込み）段階：可能なら「インスペクション実施を前提に最終判断」の条件を組み込む

・インスペクション実施：雨漏り・床下・小屋裏・外壁/屋根・配管・設備・傾き等をチェック

・結果からできる判断

いますぐ直すもの／入居後でも良いもの

改修概算（ざっくりでOK）

交渉材料（補修・価格・引渡し条件）

・ローン減税（省エネ）目線で再設計

必要なら、断熱・設備更新などを「優先順位」と「費用対効果」で組む

この流れを踏むだけで、中古住宅購入の勝率は大きく上がります。

インスペクションは“保険”ではなく「購入戦略」になる

インスペクションは、 「不安だからやる」ものではなく、 **“税制・性能・改修・資産価値まで含めて、中古住宅購入を成立させるための戦略ツール”**になってきています。

国は「性能情報が明示された住宅」を増やす方向で制度を動かし、 2026年以降の住宅ローン減税も、省エネ性能を軸にメリハリを強めています。

その環境下で、施主が一番損をするのは―― 「よく分からないけど、たぶん大丈夫」で買ってしまうことです。

だからこそ、購入前に一度だけ。 インスペクションで“根拠ある安心”を手に入れてから、次の一歩に進みましょう。

中古住宅は、同じ築年数・同じ価格帯でも、 「どんな履歴があり、どこにリスクがあり、どこまで手を入れれば安心して住めるのか」 が一棟一棟まったく異なります。

伊豆・伊豆の国市の中古住宅では、 潮風や湿気、増改築の履歴、別荘転用、長期間空き家だった期間など、 広告や内覧だけでは分からない要素 が判断を難しくしているケースも少なくありません。

当事務所では、 中古住宅の内覧段階から建築士が立ち会い、 インスペクション（建物状況調査）・耐震性・劣化状況を踏まえた上で、 「この家に、いくらかければ、どんな暮らしができるのか」 を一緒に整理するお手伝いをしています。

「この物件、買っても大丈夫？」

「リフォーム前提なら、予算はどれくらい見ておくべき？」

「住宅ローン減税や補助金を活かすには、どこまで性能を上げる必要がある？」

そんな段階でも構いません。 契約前のご相談こそが、いちばん後悔を減らせるタイミングです。

伊豆・伊豆の国市で中古住宅の購入をご検討中の方は、 どうぞお気軽にご相談ください。